★「認知症」でお金が止められる⁉ 衝撃事実で、重版出来‼

表紙カバー350px
認知症の家族を守れるのはどっちだ
   成年後見より家族信託
A5判260ページ、本文カラー、1800円+税
親のお金が使えない、NHK「クローズアップ現代+」も注目!
凍結されやむなく成年後見? 元気なうちに、家族に信託?
家族の認知症でお悩みの方、ヒントをつかんでください。
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★いざとなったら居宅を売る家族信託――認知症対策の定番

居宅売却家族信託は、今もっとも需要の高い家族信託
家族信託の定番中の定番と言ってもいいと思います。
不動産の名義変更が伴うので、所有者(委託者になる方)はドキッとするかもしれません。
でも「所有者が代わる」というのは、家族信託の最大の特徴であり、本質です。
名義が代わるからこそ、民法の下ではできなかった“魔法のようなこと”ができるようになるのです。
最初はとっつきにくいと思いますが、ここが分かれば「家族信託」が理解できるようになります。

 

Table of Contents

■家を売れなくしてしまう「認知症」

居宅売却信託とは、簡単に言えば――――
自宅を“年金替わり”と考えて、いざとなったら換金して大きなお金をつくろう。
そのお金を老後資金や、いざ施設に入所しなければならなくなった時に使おう。
多くの人がそう考えますが、“大きな敵”がひかえています。
敵とはなんでしょう?
老後の最大の敵は、認知症ではないですか?

 

以前はそれほど注目されていなかった敵ですが、今はそんなことを言ってはいられません。
銀行に「口座の名義人が認知症⁉」と見抜かれると、口座が凍結されて、自分の預金なのに下ろせなくなる可能性があります。
認知症が深刻化すると、契約能力が失われます。
あなたの周りにも1人や2人、認知症の友人・知人がおられるのではありませんか?
あなたは「ひとごと(自分の身には起きない)」と思いがちですが、確率の問題なので、誰にでもリスクがあります。
(「確率」と言ったのは、あなたのせいでも誰のせいでもなく、85歳を過ぎると2人に1人は認知症になることがわかっているんらです)

 

銀行のこともさることながら、「家を売る」なんて言っていても、今日日はそう予定通りにはいきにくい、というのが今日の解説の出発点です。
ひどい認知症の人は、物事の理解力が落ちますから、「契約能力がない(失われた)」とみなされてしまいます。
そこまでひどくなくても、不動産売却などと言った大きな契約では、契約当事者(売る人・買う人)はピリピリしていますから、相手が認知症で判断能力に欠けるなんてことになると、とてもじゃないが、ハンコを押しません。
なぜなら民法では、意思・判断力のない人と契約しても、契約そのものが「無効」とされてしまうからです。

 

■信託すると受託者の名義になる

こうなると、いくらあなたが前々から計画していても、家は売れません。
そんなことにならないようにするために最近出てきたのが、「家族信託」という手法です。

 

家族信託の“黄金法則”は「名義を換える」です‼
不動産の場合は、実に分かりやすい。
家族信託契約が成立したら、すぐに委託者(例えば父)の所有権を受託者(例えば娘)に移してしまいます。
実務的に言えば、不動産の名義を「父→娘」に所有権移転の登記をするわけです。
初めて家族信託のこのやり方を聞いた方は「ずいぶん乱暴な」と思うでしょうね。

 

でも、家族信託では、これが普通です。
お金だって、株や債券だって、名義を移します。
「お金には名札がないじゃないか!」
まあ、そうなんですね。お金には名前が付いていない。
だから、管理する通帳の名義を換えたりします。

 

■名義を移しても贈与にならない

このように書くと誤解される方がいらっしゃるので、もう少していねいに説明します。
「委託者:父」の通帳の名義を、銀行が「受託者:娘」と名義変更してくれるわけではありません。
(それをしてくれれば楽なのですが、預金契約には「譲渡禁止」条項があるので、銀行はしてくれません)
では、どうするか。
父がまず預金をおろします。そのお金を、娘があらかじめ作っておいた「受託者:娘」名義の通帳に振り込みます。

 

不動産でも預金(現金)でも、
「そんなことをすれば、取られてしまうということ⁉」
「(名義変更について父娘に)暗黙の了解があったとしても、父から娘への贈与にならないか?」
と、皆さん考えるでしょうね。
当然の疑問です。

答えは、「泥棒されたことにも、贈与したことにもならない」です。
その理由は、こういうことです。

 

■国の保障で代理人、それが成年後見制度

家族信託は、成年後見制度などとは違い、「委任―代理」の関係ではありません。
民法に基づく「委任―代理」だと、委任する人が認知症などで意思や判断能力を失うと、そもそも「私の代わりに○○○○をしてよ」と頼むことができなくなってしまいます。
委任する人の本意がわからなければ、代理しようがありませんね。
つまり「代理」そのものが成立していないんです。

 

理屈はそうだけれど、そんなこと言われると、認知症患者は何もできなくなってしまいます。
それでは困りますから、家庭裁判所をかかわらせるという“重し”を付けて、法律で「公的な代理人制度」をつくったのです。
それが「成年後見・保佐・補助」「任意後見」という制度です。

 

2000年にこの制度が発足して足掛け20年。
今ではいちおう定着して、銀行など金融機関や地域包括センターなどでは、しきりに「この制度を使え」と言って皆さんを困惑させています。

 

■信託は、持ち主を換えて“魔法”を起こす

家族信託の発想は、この「委任―代理」とはまったく異なります。
信託は財産そのものに着目します。
この意味、わかりますか?

 

成年後見制度は、あくまで「人」です。
「代理」ということにこだわって、本人の意思がわからない場合でも、「家庭裁判所(国の機関)が責任持つから、一定のルールの下に本人の代理をしてやってよ」と成年後見人などを作った。
人間に注目しているわけですね。

 

一方家族信託が注目しているのは「財産」そのもの。
不動産やお金や、株です。
これらには「所有権」というものがあって、持ち主が決まっている。
持ち主だからこそ、その財産に対してどのような処分をしてもいい。
「それなら初めから、持ち主を換えちゃったら⁉」というのが家族信託の発想。

 

ただ、「所有権」というものを人に移してしまえば、これは民法の世界の話になってしまうから「人にあげちゃったことになってしまう」。
家族信託の場合、上げる方(委託者)ももらう方(受託者)も、本気であげたりもらいたいわけじゃない。
ただ、お父さんのために「処分」ということをしてあげたくて、本当に便宜的に「所有者(名義人)」という名前というか“立場”になりたいだけ。

 

便宜的な持ち主を作るという手法で、信託では、民法の下ではできなかったことをできるようにするという“魔法”を起こしたのです。

 

■登記して所有者名義を受託者に移す

ここから先は理屈で「信託」を解説すると非常に分かりにくいので、本題の「居宅売却家族信託」のシーンを想像しながら、X(父)とY(娘)との対話形式で説明しましょう。

X:不動産の所有者(信託契約の「委託者」)
Y:不動産の処分を頼まれる人(信託契約の「受託者」)

■   □   ■
X:将来、マイホームを売却することをYに頼みたい。私が認知症になったらお前に迷惑をかけないよう私は施設に入る。しかしその時には、私の判断能力は落ちているかもしれない。そうなると私がいろいろな手続きや契約をするのは無理だ。それはお前にやってもらいたい。

Y:わかったわ。でも私は家と土地の所有者ではないから契約できないのでは? 今からお父さんと「代理人」の契約を結んでも、居宅の売却では本人の意思確認が厳重だと聞いています。お父さんが認知症だと、誰も契約しないし、登記もできないと思うわ。

X:だからお前にこの家の所有権を移すのさ。いま私の住まいと土地の名義は「X」。それを「Y」に換えて登記するんだよ。

Y:えっ⁈ それでは私が不動産をお父さんからもらってしまったことにならない? 贈与税がかかってしまうでしょ。

X:そうならないように「標(しるし)」を付けるんだよ。私が不動産をあげるのではなく、娘に不動産を管理・処分してもらいたいために「名義だけを娘に与えた」という標さ。

Y:そんなことができるの?

X:できるさ。それが「家族信託」だよ。「所有権移転」の登記と「信託の登記」というのを同時に行う。

Y:「信託の登記」ですか?

X:実物を見た方が速そうだ。信託契約書の“要約版”を登記簿に掲載するんだよ。

所有権移転と信託の登記(黄色テープ)部分

信託の登記は「信託契約書」の要約版です。所有権移転登記の直後に「信託目録」が載るので、第三者が見てもこの不動産の移転は「信託によるもの」であることがわかります

 

X:「所有権移転」の原因は「信託」。その後ろにズラズラっと「信託目録」を書いておく。これを見れば、何も事情を知らない第三者でも、この土地は信託によって所有権が「X→Y」に移転していることが一目でわかるだろ?

Y:でも、「信託」だと本当に私が所有者になっても贈与税はかからないの?

 

■「信託目録」が掲出されるので、安心

以上のように、家族信託契約と同時に「所有権移転」と「信託の登記」をしておけば、Yはれっきとしたこの不動産の名義人(所有者)となり、Xの健康状態がどのようであろうと、Yはこの不動産の売買などの処分行為を自由にすることができます。
「自由に」というと何でもできてしまうので、信託契約では契約書の冒頭に「信託の目的」を書き、この不動産をどのような時に、どのような範囲で処分していいかを、決めておきます。

 

登記の理由には、「信託」とはっきり書かれている(上記の赤い丸)。
その下には、デカデカと信託契約の概要を書いた「信託目録」が掲載される。
登記簿(登記事項証明書)にここまで書かれていれば、この建物と土地は「XがYに信託したもの」で、真の所有者はXであることが誰にもわかります。
そして売買をするなどの場合の当事者は、「XではなくYであること」までが公示されているのです。

 

時々、委託者になる方が「土地を取られるみたいで嫌だ」と、家族信託に反対することがあります。
お金でもそう。
自分の通帳が使えず、子の通帳にお金が移る。
それは財産を分別管理をするため(親から預かったお金と受託者自身のお金とまぜこぜにしない)に必要なことなのですが、“不安”を押さえられない、ということです。
そこを超えてもらわないと、信託は成立しません。
この点、不動産については「名義がはっきり子に移っている」のに、普通の所有権移転とは違う、信託による移転であることが一目瞭然だから安心だ、と私は考えています。

 

■受託者に贈与税はかからない!

娘Yさんの最後の疑問にも答えておきましょう。
信託で不動産の所有権を移転しても、新所有者に贈与税はかかりません。
家族信託の当事者は、▼委託者、▼受託者、それに▼受益者です。

 

「受益者」は信託財産から何らかの利得を受ける人。
今回の例で誰が得をするかというとお父さん(X)。
だからXは委託者であると同時に受益者です。
不動産は元々Xのものでした。
それを将来の処分のためにYに所有権を移したけれども、実質的な利得を受けるのはXだけ。
Xはこれまでと同様“自分の家”に住めるし、マイホームを売って得られるお金も自分の療養費として娘から支給されることが決まっています。

 

自分の財産をいったん預けているけれども、その財産から生じる利得は全部自分に返ってくる。
娘(Y)は、管理・処分の義務だけを負い1円も利得を受けない「財産管理人」にすぎません。
だからYに贈与税はかからないんです。

 

■家族信託の主役は2人きり

今回の「居宅売却家族信託」に合わせてX、Yの関係を示せば、以下のようになります。

 

  1. 委託者 父(X)
  2. 受託者 長女(Y)
  3. 当初受益者 X(委託者がそのまま受益者になります)
  4. 残余財産帰属権利者 Y
  5. 信託財産 Xの居宅とその管理費用
  6. 信託目的 将来、Xの居宅を売却してその売却金を信託財産に組み込み、Xの療養看護費等にあてる。

 

0自宅売却信託1

委託者の父が不動産を娘に信託すると、所有権名義は受託者である娘名義に換えます

 

実にシンプル。登場人物は2人しかいません。
委託者と受託者、もう1人「受益者」がいるはずですが、委託者が受益者でもある場合が家族信託では圧倒的に多いので、今回のような構成になることが少なくありません。

 

さて、信託契約を結んでも父の生活は今まで通りです。
受託者のYさんも当面、することがありません。
※固定資産税は「Y」宛てに届くので、Yさんはその支払いだけはすることになります。信託財産からそのコストを払います。

 

お父さんの認知症が進むと、いよいよ施設探し。
同時に父の居宅売却を検討します。
入居一時金は多額で、しかも一度施設に入れば継続的に費用がかかります。
そこでかねての想定通り(契約書に書いた通り)、受託者は父の居宅を売却することにします。

0自宅売却信託2

委託者兼受益者の父が施設に入所することになると、受託者は居宅売却へ動き出します

 

■居宅売却は後見制度では難しい

将来の認知症に備え居宅を売却することは家族信託でなければできないのでしょうか。
任意後見契約や成年後見制度を使っても、できなくはありません。
※所有者がすでに事理弁識能力を失っている場合は、公的後見制度を使うしかありません。

 

ただ、「家を失う」ことは重大事ですから、成年後見制度の下でこれを行うときは、家庭裁判所の許可を得ることになっています。
家裁は、他に金融資産がなく、居宅売却以外にお金を得る方法がないときに限り許可を出すならいですので、お手軽に「困ったら居宅売却」というわけにはいきません。
さらに、家を売って得られた金銭は、家族ではなく後見人が管理することになります。
成年後見制度は、後見を受ける本人が自由に後見人を選べないという難点もあります。

 

そこで、好きな人を選任できる任意後見契約があります。
この任意後見なら後見人は本人の希望を聞いて適宜のタイミングで居宅を売却してくれるでしょうか?
理論的には「できる」といいたいところですが、任意後見人には必ず任意後見監督人という法律のプロが付きますし、そのバックには家庭裁判所があります。
そう考えると、監督人に相談、報告もしないで居宅の売却を進めることは、事実上難しいといわざるを得ないでしょう。

 

これは不都合のように見えますが、成年後見であれ任意後見契約であれ、その前提は「依頼者(被後見人)はすでに判断能力を失っている」ということにありますから、本人の代理人が好き勝手に家を売ることを許すと本人に大きな不利益が生じる恐れがあります。
「不自由」であることは本人を守ることにも通じるわけですから、制度的には、やむを得ない制約でしょう。

 

では家族信託では?
まさにこの事態を想定して家族信託の契約書を作っているのですから、受託者は適宜のタイミングで居宅売却を決定できます。
契約書に「信託目的」として居宅売却のことをきちんと書いておけば、受託者は制約を受けずに行動を起こすことができます。

 

■受託者の仕事を柔軟に決める

今回は居宅売却家族信託の解説が主なので「信託目的」を単純化しました。

 

居宅を売却するときに、移り住む施設を決めるようなことも当然、受託者の仕事になりますが、仕事はそれだけにとどまりません。
実際の信託契約では、受託者にもう少し複雑で多様な仕事をしてもらうこともできます。
例えば、ひとり暮らしの父の「見守り」。
受託者が父親と同居できない事情がある場合、父のためにセキュリティ会社と契約を結び、異変があったときには連絡をもらう、ということが考えられます。
また、父が暮らしやすくなるようリフォームの指揮をとる―—なども任務とすることができます。

 

家族信託の契約書を書くときは、将来、あるいは近い将来に起こりそうなことを想像して、どのような場合でも対応できる契約内容にすることが大事です。
想像する力が、よい契約にするための条件になります。

 

■残余財産の承継も柔軟

父が亡くなると、この信託は終了することになっています。
残余財産を得る人は契約で決まっており、「帰属権利者」といいます。
契約により今回の帰属権利者は、受託者のYさんです。

0自宅売却信託3(帰属権利者)

家族信託では残った財産の帰属も柔軟。家を売却したうえでの承継もOK

残余財産?
「でも、居宅を売った場合と売らなかった場合とでは、残余財産は違うんじゃないの?」
その通りです。
家が残っていればそれも残余財産。
売れていれば居宅はお金に代わり、信託財産の追加金融資産に組み込まれます。

 

家が残っている場合、受託者(長女)は「清算受託者」として、家を現状のまま承継してもいいし、売却して現金に換えてから承継することもできます。
(処分法についても契約書にあらかじめ書いておきます)

 

家族信託は財産承継にあたっても変幻自在で、柔軟です。
将来を予測していろいろな対応法を用意しておけば、遺言より確実に財産を引き継ぐことができるわけです。
もっとも、予測がきちんとできていないと………
思いがけない出来事により信託契約そのものが暗礁に乗り上げかねませんから、計画はち密でなければなりません。

 

■家族信託の税務関係

最後に、今回の家族信託にかかる税金のことに触れておきましょう。

  1. 信託がスタートしたとき 委託者はこの信託の当初受益者になり、居宅は娘名義に換わりますが、居住権はいまだに父に在りまから、税金はもちろん何もかかりません。
  2. 居宅を売ったとき 売却益が出たときは、土地と家それぞれに所得税と住民税がかかります。税率は合わせて20%です。(不動産を売るときの仲介手数料や家の解体費は利益から差し引くことができます)。なお、居宅を信託していても、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」は問題なく使えます。
  3. 父が亡くなり帰属権利者が残余財産を承継したとき 税務署は「信託はなかったもの」とみなして、財産承継を「父から娘への相続」とみなします。信託財産と信託しなかった財産とを合わせ、基礎控除額を超えている場合は、超えた分について相続税がかかります。

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静岡県家族信託協会

ジャーナリスト石川秀樹
相続指南処行政書士

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居宅売却家族信託は、今もっとも需要の高い家族信託
家族信託の定番中の定番と言ってもいいと思います。
不動産の名義変更が伴うので、所有者(委託者になる方)はドキッとするかもしれません。
でも「所有者が代わる」というのは、家族信託の最大の特徴であり、本質です。
名義が代わるからこそ、民法の下ではできなかった“魔法のようなこと”ができるようになるのです。
最初はとっつきにくいと思いますが、ここが分かれば「家族信託」が理解できるようになります。

 

■家を売れなくしてしまう「認知症」

居宅売却信託とは、簡単に言えば――――
自宅を“年金替わり”と考えて、いざとなったら換金して大きなお金をつくろう。
そのお金を老後資金や、いざ施設に入所しなければならなくなった時に使おう。
多くの人がそう考えますが、“大きな敵”がひかえています。
敵とはなんでしょう?
老後の最大の敵は、認知症ではないですか?

 

以前はそれほど注目されていなかった敵ですが、今はそんなことを言ってはいられません。
銀行に「口座の名義人が認知症⁉」と見抜かれると、口座が凍結されて、自分の預金なのに下ろせなくなる可能性があります。
認知症が深刻化すると、契約能力が失われます。
あなたの周りにも1人や2人、認知症の友人・知人がおられるのではありませんか?
あなたは「ひとごと(自分の身には起きない)」と思いがちですが、確率の問題なので、誰にでもリスクがあります。
(「確率」と言ったのは、あなたのせいでも誰のせいでもなく、85歳を過ぎると2人に1人は認知症になることがわかっているんらです)

 

銀行のこともさることながら、「家を売る」なんて言っていても、今日日はそう予定通りにはいきにくい、というのが今日の解説の出発点です。
ひどい認知症の人は、物事の理解力が落ちますから、「契約能力がない(失われた)」とみなされてしまいます。
そこまでひどくなくても、不動産売却などと言った大きな契約では、契約当事者(売る人・買う人)はピリピリしていますから、相手が認知症で判断能力に欠けるなんてことになると、とてもじゃないが、ハンコを押しません。
なぜなら民法では、意思・判断力のない人と契約しても、契約そのものが「無効」とされてしまうからです。

 

■信託すると受託者の名義になる

こうなると、いくらあなたが前々から計画していても、家は売れません。
そんなことにならないようにするために最近出てきたのが、「家族信託」という手法です。

 

家族信託の“黄金法則”は「名義を換える」です‼
不動産の場合は、実に分かりやすい。
家族信託契約が成立したら、すぐに委託者(例えば父)の所有権を受託者(例えば娘)に移してしまいます。
実務的に言えば、不動産の名義を「父→娘」に所有権移転の登記をするわけです。
初めて家族信託のこのやり方を聞いた方は「ずいぶん乱暴な」と思うでしょうね。

 

でも、家族信託では、これが普通です。
お金だって、株や債券だって、名義を移します。
「お金には名札がないじゃないか!」
まあ、そうなんですね。お金には名前が付いていない。
だから、管理する通帳の名義を換えたりします。

 

■名義を移しても贈与にならない

このように書くと誤解される方がいらっしゃるので、もう少していねいに説明します。
「委託者:父」の通帳の名義を、銀行が「受託者:娘」と名義変更してくれるわけではありません。
(それをしてくれれば楽なのですが、預金契約には「譲渡禁止」条項があるので、銀行はしてくれません)
では、どうするか。
父がまず預金をおろします。そのお金を、娘があらかじめ作っておいた「受託者:娘」名義の通帳に振り込みます。

 

不動産でも預金(現金)でも、
「そんなことをすれば、取られてしまうということ⁉」
「(名義変更について父娘に)暗黙の了解があったとしても、父から娘への贈与にならないか?」
と、皆さん考えるでしょうね。
当然の疑問です。

答えは、「泥棒されたことにも、贈与したことにもならない」です。
その理由は、こういうことです。

 

■国の保障で代理人、それが成年後見制度

家族信託は、成年後見制度などとは違い、「委任―代理」の関係ではありません。
民法に基づく「委任―代理」だと、委任する人が認知症などで意思や判断能力を失うと、そもそも「私の代わりに○○○○をしてよ」と頼むことができなくなってしまいます。
委任する人の本意がわからなければ、代理しようがありませんね。
つまり「代理」そのものが成立していないんです。

 

理屈はそうだけれど、そんなこと言われると、認知症患者は何もできなくなってしまいます。
それでは困りますから、家庭裁判所をかかわらせるという“重し”を付けて、法律で「公的な代理人制度」をつくったのです。
それが「成年後見・保佐・補助」「任意後見」という制度です。

 

2000年にこの制度が発足して足掛け20年。
今ではいちおう定着して、銀行など金融機関や地域包括センターなどでは、しきりに「この制度を使え」と言って皆さんを困惑させています。

 

■信託は、持ち主を換えて“魔法”を起こす

家族信託の発想は、この「委任―代理」とはまったく異なります。
信託は財産そのものに着目します。
この意味、わかりますか?

 

成年後見制度は、あくまで「人」です。
「代理」ということにこだわって、本人の意思がわからない場合でも、「家庭裁判所(国の機関)が責任持つから、一定のルールの下に本人の代理をしてやってよ」と成年後見人などを作った。
人間に注目しているわけですね。

 

一方家族信託が注目しているのは「財産」そのもの。
不動産やお金や、株です。
これらには「所有権」というものがあって、持ち主が決まっている。
持ち主だからこそ、その財産に対してどのような処分をしてもいい。
「それなら初めから、持ち主を換えちゃったら⁉」というのが家族信託の発想。

 

ただ、「所有権」というものを人に移してしまえば、これは民法の世界の話になってしまうから「人にあげちゃったことになってしまう」。
家族信託の場合、上げる方(委託者)ももらう方(受託者)も、本気であげたりもらいたいわけじゃない。
ただ、お父さんのために「処分」ということをしてあげたくて、本当に便宜的に「所有者(名義人)」という名前というか“立場”になりたいだけ。

 

便宜的な持ち主を作るという手法で、信託では、民法の下ではできなかったことをできるようにするという“魔法”を起こしたのです。

 

■登記して所有者名義を受託者に移す

ここから先は理屈で「信託」を解説すると非常に分かりにくいので、本題の「居宅売却家族信託」のシーンを想像しながら、X(父)とY(娘)との対話形式で説明しましょう。

X:不動産の所有者(信託契約の「委託者」)
Y:不動産の処分を頼まれる人(信託契約の「受託者」)

■   □   ■
X:将来、マイホームを売却することをYに頼みたい。私が認知症になったらお前に迷惑をかけないよう私は施設に入る。しかしその時には、私の判断能力は落ちているかもしれない。そうなると私がいろいろな手続きや契約をするのは無理だ。それはお前にやってもらいたい。

Y:わかったわ。でも私は家と土地の所有者ではないから契約できないのでは? 今からお父さんと「代理人」の契約を結んでも、居宅の売却では本人の意思確認が厳重だと聞いています。お父さんが認知症だと、誰も契約しないし、登記もできないと思うわ。

X:だからお前にこの家の所有権を移すのさ。いま私の住まいと土地の名義は「X」。それを「Y」に換えて登記するんだよ。

Y:えっ⁈ それでは私が不動産をお父さんからもらってしまったことにならない? 贈与税がかかってしまうでしょ。

X:そうならないように「標(しるし)」を付けるんだよ。私が不動産をあげるのではなく、娘に不動産を管理・処分してもらいたいために「名義だけを娘に与えた」という標さ。

Y:そんなことができるの?

X:できるさ。それが「家族信託」だよ。「所有権移転」の登記と「信託の登記」というのを同時に行う。

Y:「信託の登記」ですか?

X:実物を見た方が速そうだ。信託契約書の“要約版”を登記簿に掲載するんだよ。

所有権移転と信託の登記(黄色テープ)部分

信託の登記は「信託契約書」の要約版です。所有権移転登記の直後に「信託目録」が載るので、第三者が見てもこの不動産の移転は「信託によるもの」であることがわかります

 

X:「所有権移転」の原因は「信託」。その後ろにズラズラっと「信託目録」を書いておく。これを見れば、何も事情を知らない第三者でも、この土地は信託によって所有権が「X→Y」に移転していることが一目でわかるだろ?

Y:でも、「信託」だと本当に私が所有者になっても贈与税はかからないの?

 

■「信託目録」が掲出されるので、安心

以上のように、家族信託契約と同時に「所有権移転」と「信託の登記」をしておけば、Yはれっきとしたこの不動産の名義人(所有者)となり、Xの健康状態がどのようであろうと、Yはこの不動産の売買などの処分行為を自由にすることができます。
「自由に」というと何でもできてしまうので、信託契約では契約書の冒頭に「信託の目的」を書き、この不動産をどのような時に、どのような範囲で処分していいかを、決めておきます。

 

登記の理由には、「信託」とはっきり書かれている(上記の赤い丸)。
その下には、デカデカと信託契約の概要を書いた「信託目録」が掲載される。
登記簿(登記事項証明書)にここまで書かれていれば、この建物と土地は「XがYに信託したもの」で、真の所有者はXであることが誰にもわかります。
そして売買をするなどの場合の当事者は、「XではなくYであること」までが公示されているのです。

 

時々、委託者になる方が「土地を取られるみたいで嫌だ」と、家族信託に反対することがあります。
お金でもそう。
自分の通帳が使えず、子の通帳にお金が移る。
それは財産を分別管理をするため(親から預かったお金と受託者自身のお金とまぜこぜにしない)に必要なことなのですが、“不安”を押さえられない、ということです。
そこを超えてもらわないと、信託は成立しません。
この点、不動産については「名義がはっきり子に移っている」のに、普通の所有権移転とは違う、信託による移転であることが一目瞭然だから安心だ、と私は考えています。

 

■受託者に贈与税はかからない!

娘Yさんの最後の疑問にも答えておきましょう。
信託で不動産の所有権を移転しても、新所有者に贈与税はかかりません。
家族信託の当事者は、▼委託者、▼受託者、それに▼受益者です。

 

「受益者」は信託財産から何らかの利得を受ける人。
今回の例で誰が得をするかというとお父さん(X)。
だからXは委託者であると同時に受益者です。
不動産は元々Xのものでした。
それを将来の処分のためにYに所有権を移したけれども、実質的な利得を受けるのはXだけ。
Xはこれまでと同様“自分の家”に住めるし、マイホームを売って得られるお金も自分の療養費として娘から支給されることが決まっています。

 

自分の財産をいったん預けているけれども、その財産から生じる利得は全部自分に返ってくる。
娘(Y)は、管理・処分の義務だけを負い1円も利得を受けない「財産管理人」にすぎません。
だからYに贈与税はかからないんです。

 

■家族信託の主役は2人きり

今回の「居宅売却家族信託」に合わせてX、Yの関係を示せば、以下のようになります。

 

  1. 委託者 父(X)
  2. 受託者 長女(Y)
  3. 当初受益者 X(委託者がそのまま受益者になります)
  4. 残余財産帰属権利者 Y
  5. 信託財産 Xの居宅とその管理費用
  6. 信託目的 将来、Xの居宅を売却してその売却金を信託財産に組み込み、Xの療養看護費等にあてる。

 

0自宅売却信託1

委託者の父が不動産を娘に信託すると、所有権名義は受託者である娘名義に換えます

 

実にシンプル。登場人物は2人しかいません。
委託者と受託者、もう1人「受益者」がいるはずですが、委託者が受益者でもある場合が家族信託では圧倒的に多いので、今回のような構成になることが少なくありません。

 

さて、信託契約を結んでも父の生活は今まで通りです。
受託者のYさんも当面、することがありません。
※固定資産税は「Y」宛てに届くので、Yさんはその支払いだけはすることになります。信託財産からそのコストを払います。

 

お父さんの認知症が進むと、いよいよ施設探し。
同時に父の居宅売却を検討します。
入居一時金は多額で、しかも一度施設に入れば継続的に費用がかかります。
そこでかねての想定通り(契約書に書いた通り)、受託者は父の居宅を売却することにします。

0自宅売却信託2

委託者兼受益者の父が施設に入所することになると、受託者は居宅売却へ動き出します

 

■居宅売却は後見制度では難しい

将来の認知症に備え居宅を売却することは家族信託でなければできないのでしょうか。
任意後見契約や成年後見制度を使っても、できなくはありません。
※所有者がすでに事理弁識能力を失っている場合は、公的後見制度を使うしかありません。

 

ただ、「家を失う」ことは重大事ですから、成年後見制度の下でこれを行うときは、家庭裁判所の許可を得ることになっています。
家裁は、他に金融資産がなく、居宅売却以外にお金を得る方法がないときに限り許可を出すならいですので、お手軽に「困ったら居宅売却」というわけにはいきません。
さらに、家を売って得られた金銭は、家族ではなく後見人が管理することになります。
成年後見制度は、後見を受ける本人が自由に後見人を選べないという難点もあります。

 

そこで、好きな人を選任できる任意後見契約があります。
この任意後見なら後見人は本人の希望を聞いて適宜のタイミングで居宅を売却してくれるでしょうか?
理論的には「できる」といいたいところですが、任意後見人には必ず任意後見監督人という法律のプロが付きますし、そのバックには家庭裁判所があります。
そう考えると、監督人に相談、報告もしないで居宅の売却を進めることは、事実上難しいといわざるを得ないでしょう。

 

これは不都合のように見えますが、成年後見であれ任意後見契約であれ、その前提は「依頼者(被後見人)はすでに判断能力を失っている」ということにありますから、本人の代理人が好き勝手に家を売ることを許すと本人に大きな不利益が生じる恐れがあります。
「不自由」であることは本人を守ることにも通じるわけですから、制度的には、やむを得ない制約でしょう。

 

では家族信託では?
まさにこの事態を想定して家族信託の契約書を作っているのですから、受託者は適宜のタイミングで居宅売却を決定できます。
契約書に「信託目的」として居宅売却のことをきちんと書いておけば、受託者は制約を受けずに行動を起こすことができます。

 

■受託者の仕事を柔軟に決める

今回は居宅売却家族信託の解説が主なので「信託目的」を単純化しました。

 

居宅を売却するときに、移り住む施設を決めるようなことも当然、受託者の仕事になりますが、仕事はそれだけにとどまりません。
実際の信託契約では、受託者にもう少し複雑で多様な仕事をしてもらうこともできます。
例えば、ひとり暮らしの父の「見守り」。
受託者が父親と同居できない事情がある場合、父のためにセキュリティ会社と契約を結び、異変があったときには連絡をもらう、ということが考えられます。
また、父が暮らしやすくなるようリフォームの指揮をとる―—なども任務とすることができます。

 

家族信託の契約書を書くときは、将来、あるいは近い将来に起こりそうなことを想像して、どのような場合でも対応できる契約内容にすることが大事です。
想像する力が、よい契約にするための条件になります。

 

■残余財産の承継も柔軟

父が亡くなると、この信託は終了することになっています。
残余財産を得る人は契約で決まっており、「帰属権利者」といいます。
契約により今回の帰属権利者は、受託者のYさんです。

0自宅売却信託3(帰属権利者)

家族信託では残った財産の帰属も柔軟。家を売却したうえでの承継もOK

残余財産?
「でも、居宅を売った場合と売らなかった場合とでは、残余財産は違うんじゃないの?」
その通りです。
家が残っていればそれも残余財産。
売れていれば居宅はお金に代わり、信託財産の追加金融資産に組み込まれます。

 

家が残っている場合、受託者(長女)は「清算受託者」として、家を現状のまま承継してもいいし、売却して現金に換えてから承継することもできます。
(処分法についても契約書にあらかじめ書いておきます)

 

家族信託は財産承継にあたっても変幻自在で、柔軟です。
将来を予測していろいろな対応法を用意しておけば、遺言より確実に財産を引き継ぐことができるわけです。
もっとも、予測がきちんとできていないと………
思いがけない出来事により信託契約そのものが暗礁に乗り上げかねませんから、計画はち密でなければなりません。

 

■家族信託の税務関係

最後に、今回の家族信託にかかる税金のことに触れておきましょう。

  1. 信託がスタートしたとき 委託者はこの信託の当初受益者になり、居宅は娘名義に換わりますが、居住権はいまだに父に在りまから、税金はもちろん何もかかりません。
  2. 居宅を売ったとき 売却益が出たときは、土地と家それぞれに所得税と住民税がかかります。税率は合わせて20%です。(不動産を売るときの仲介手数料や家の解体費は利益から差し引くことができます)。なお、居宅を信託していても、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」は問題なく使えます。
  3. 父が亡くなり帰属権利者が残余財産を承継したとき 税務署は「信託はなかったもの」とみなして、財産承継を「父から娘への相続」とみなします。信託財産と信託しなかった財産とを合わせ、基礎控除額を超えている場合は、超えた分について相続税がかかります。

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